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疫情期间建筑、房地产企业的税务问题及应对策略
武汉自2020年1月23日封城以来，全国各省都进入了新冠肺炎防疫状态，2月8日后，全国大部分省份都先后颁发“延期开工”时间的文件，这些不可抗力的烈性传染病的蔓延和扩散传播给建筑、房地产企业未履行完毕的施工合同和开发项目造成了很大的影响，涉及到许多法律问题，如何进行解决是当前不可避免和回避的棘手问题。为了降低疫情对企业经营的影响，共克难关，中央政府和各地政府及其财税部门积极出台抗疫财税政策，在一定程度上帮助舒缓企业的经营压力。但是，如何能利用好相关政策积极应对各种问题，降低不利影响将是各家企业财税人员的工作重点。对此，我们梳理了房企在疫情之下遇到的一些税务痛点，并按短期、中长期的应对提出了一些解决的思路。
房企新冠肺炎期主要税务痛点
01
收入方面
1.1
减免租金安排是否会导致额外税负
为扶持租户的经营，商业地产商对租户进行租金定期减免，或延迟支付方式进行。根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（2016年第86号公告）规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。但此次疫情突然，房企给予租户的免租优惠并不在此前签署的租赁合同中。直接减免或若以补充协议方式来约定，是否仍能适用86号公告的规定，除个别城市（如深圳）明确可以不用视同销售外，建议纳税人提前与主管税务机关进行确认。
此外，若采取的是免租的方式，根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号），对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此，在相关期间内能否减免从价征收的房产税来舒缓企业的压力有待明确，具体请参见2.1部分。
1.2
政府补贴的涉税情况
目前已有部分城市政府表示，将拨付专项资金用于补贴在此次疫情中生产经营确实受到影响的企业。但对于收取补贴的企业，其补贴收入的税务处理存在一定不确定性。例如某些城市要求国企减免其在当地的租金给租户，对于因减免房租而取得补贴的企业，此补贴收入是否属于与劳务相关而应缴纳增值税，存在不确定性。
02
成本费用方面
2.1
固定税务成本是否有减免的可能
因疫情期间售楼处关闭等因素影响，房企短期内的经营业绩可能会有较大跌幅。但尽管如此，房企在承受资金回笼困难压力的同时，还将面临固定税费支出，例如房产税和土地使用税。目前，各地税务机关也出台了相关文件，列明企业因疫情影响，纳税有困难的，可以申请减免房产税和土地使用税。但是文件没有明确何为纳税困难的标准、减免的期限和申请的流程和文件要求，建议纳税人提前与主管税务机关进行确认。
2.2
企业间资金拆借的额外税负成本
受前述资金压力的影响，企业可能寻求关联公司提供资金周转，以便解决资金缺口的棘手问题（例如支付员工工资、缴纳税款等）。根据目前税务法规，只有企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，才有一定税收优惠。在目前阶段，由于各行业现金流受疫情的影响程度存在差异，房企也可能从不属于同一集团的关联方处取得无息的往来资金用于日常运营开支，为不使其因借入方的关系不同而对企业造成进一步资金压力，其增值税处理能否参照企业集团间单位进行处理。
2.3
捐赠物资免征增值税的影响
根据《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第9号）的规定，单位将自产、委托加工或购买的货物，通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关，或者直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的，免征增值税及附加。但根据增值税的规定，免征增值税，其在采购时支付的进项也需要做转出，进而增加企业在捐赠安排的成本。由于该捐赠的实质是用于公益事业，是否可考虑通过按用于公益事业无须视同销售处理或零税率的方式，允许企业留抵进项，鼓励企业的捐赠行为。
2.4
疫情期间企业为员工支出的额外补贴及福利费是否可税前扣除
疫情期间，企业为员工购置医疗用品、防护用品等支出，以及为减少员工使用公共交通工具而提供的额外交通补助等，若财务核算上计入福利费，能否考虑形势特殊而给予据实扣除或结转扣除，降低企业负担。
2.5
疫情期坏账损失是否可税前扣除
疫情的影响可能波及行业上下游，房企可能面临着债务人受疫情影响无法偿还或就已收取的预付款项却无法提供相关服务而需要确认坏账损失。根据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号），上述应收账款相关的坏账损失应以专项申报方式扣除。但未明确传染病疫情是否属于不可抗力，就此次疫情而言，如何举证债务人因受疫情影响而无法偿还，需要与主管税务机关做提前确认。
2.6
采购防疫物资票据问题
目前防疫物资紧缺，企业可能从正规渠道无法采购得到需要的防疫物资，转而通过其他的渠道。因此，可能存在部分无法取得合规增值税专用发票的情况。是否可参考《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）中对于有特殊原因而无法取得发票的处理精神，考虑在其能够举证相关支出真实性的前提下，允许参考针对依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星业务的个人的处理方式，凭内部凭证作为企业所得税税前扣除凭证。
03
运营及申报层面
3.1
因资金短缺造成预缴企业所得税和低增值项目预缴土地增值税的压力
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发（[2009]31号）的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，这也为房企本就紧张的现金流更添压力。考虑到待开发产品完工后，企业本就会计算实际毛利额交税，与预缴税额间主要为时间性差异。因此，是否可考虑在疫情期间适当降低预缴毛利率或暂免计算，以便企业将资金再投入生产。
此外，在此次疫情中，针对房企可能打折销售部分房地产项目以缓解资金压力的情况，或本就是低增值的房地产项目，根据现行土地增值税法规，预售收入应预缴土地增值税，而未来进行房地产项目土地增值税清算时，有可能出现清算税额少于预缴税额，从而面临退税的情况。这在一定程度上给房企流动资金的周转带来压力。因此，为缓解房企在疫情期间的资金压力，能否考虑针对疫情期间的销售，免除其预缴义务。
3.2
企业所得税汇算清缴、土增税清算和税务调查等涉税事项能否适当递延
在此形势前已开展的税务调查、土地增值税清算等涉税业务，如果需要在短期内完税，可能将使部分房企短期内面临巨大的资金压力，同时此类事项也需要企业及税务机关的工作人员投入大量的时间沟通和准备资料，不利于疫情的控制。因此，是否可考虑暂时递延开展此类涉税事项，减低企业渡过疫情阶段的难度。
一般税务申报方面，目前国家层面仅明确在全国范围内将2月份纳税申报期限延长至2月24日；对湖北等疫情严重地区可视情况再适当延长。但此时全国疫情何时可结束尚不可知，对于企业所得税汇算清缴工作，其相比日常申报更为复杂，数据准确性的要求更高，是否可适当推迟申报截至日期，以留给企业更多准备时间。
应对思路
短期的应对思路
此次疫情爆发的影响会持续一段时间，给各个企业的影响大小不同，从短期而言，我们建议企业考虑结合以下步骤，从梳理实际情况出发，结合疫情对各自的影响，制定相关应对方案。
中长期的应对思路
一、补充现金流管理
从中长期来看，房地产业能否通过各类融资手段提高融资效率，并保持健康的现金流则显得尤为关键。
1
拓宽融资渠道，盘活存量资产
近年来，为盘活存量资产并迅速变现资产价值，越来越多的房企将其存量资产通过不动产证券化进行融资。其中，类REITs模式（房地产信托投资基金）和CMBS模式（商业地产抵押贷款支持证券）由于融资效率较高、融资成本较低、资金用途受限较少等特点，近年来迅速发展，已成为不动产资产证券化的重要手段。
然而，目前国内对于不动产资产证券化并没有配套的税务法规和税收优惠政策。特别是对于类REITs模式而言，由于涉及到可能的不动产剥离以及新设特殊目的公司股权转让，潜在的高额税负成本（企业所得税、土地增值税等）将极大地影响实际融资规模或处置收益。因此能否通过适当的税务筹划将交易税负成本降低，是类REITs模式面临的重点问题。
在国家经济进一步转型升级、金融深化改革的背景下，证监会2020年系统工作会议中指出要稳妥推动基础设施REITs试点。公募REITs作为不动产证券化链条的最后一环，可实现资产真正上市退出，进一步拓宽企业不动产资产证券化的融资渠道。
企业可梳理自身存量资产的情况，结合对现金流管理的安排，综合考虑通过不动产资产证券化拓宽融资渠道的可行性，并在设计交易架构和方案时重点考虑交易环节以及未来营运环节的税负成本，以提高融资效率。
2
多途径联合优化资产负债率
疫情可能导致负债率上升，要降低整体资产负债率，房企可考虑的方向包括：通过市场化债转股降低企业的债务负担，以及考虑将非核心或低效率、低盈利的资产或业务进行整体或部分处置。
债转股重组可给企业提供一个非常好的重整机会提升企业价值。然而重组方案中涉及复杂的税务问题，如债转股的税务解决方案涉及到资产剥离环节以及股权偿债环节的税务痛点问题，需要重点关注可能争取的特殊性税务处理、递延纳税等政策，以减轻税金支出的压力，否则，较高的税务成本也制约了债转股的项目落地。
在低效或不良资产处置过程中，由于资产（特别是涉及不动产）重组及处置的税负成本对其收益影响重大，在设计交易方案时需要予以重点考虑，并根据项目的具体情况探寻个性化筹划方案，以优化交易的整体税负成本。
企业可考虑自身实际情况，评估综合运用上述方案的可行性，以缓解企业资金压力，保持稳定健康的现金流。
二、税务信息化
在短期科技化工具支撑急迫的税务日常工作的同时，企业可借此契机统一设计整体的税务信息化规划蓝图， 包括：
税务信息化建设目标：通过税务信息化建设促进业财税一体化融化，提升集团税务集中管控水平，建立流程统一、口径规范、数据集中的多层级税务管理平台
税务信息化范围：根据集团实际需求，确定集团税务信息化建设需要实现哪些功能模块
税务信息化各功能模块建设的优先次序和时间表
从技术层面评估集团IT基础设施，规划系统框架、软件平台、系统集成方案、系统选型标准和规范等
从管理层面规划与税务信息化的组织架构、汇报体系、岗位、技能、预算与团队资源投入等
通过以上工作，使全集团税务信息化工作具备整体方案和方向，在后续期间按步骤按时间节点地有序推进。
另一方面，在税务系统开发和全面上线之前，也可以考虑前置进行涉税数据梳理工作，统一规划税务数据标准，对税务场景和税务数据进行梳理，确定标准化梳理方案，对前端系统提出改造建议以提高税务数据质量。数据治理为未来税务信息化奠定了良好的数据基础，把前端系统改造提前做好，避免税务信息化实施因为系统改造未到位而延期。
危、机相伴，严冬过后是春天。通过现阶段技术手段的增益，企业能够在未来形成更敏捷，更有韧性的业务能力，以更加强健的“内功”迎接春暖花开的日子。
01
新冠肺炎疫情导致建筑、房地产企业的相关法律风险分析
（一）新冠肺炎疫情导致建筑、房地产企业的相关法律问题
本次新冠肺炎疫情导致建筑、房地产企业的相关法律问题如下：
1、房地产企业已售期房出现的延期交付、延期办证。
2、建筑企业施工合同履行中出现的延长工期、停工损失。
3、受本次疫情影响的开发项目，房地产企业无法按土地出让合同约定的时间节点开工、竣工，商办物业项目无法按期招商运营。
（二）不可抗力事件致使不能履行合同，不承担民事责任
按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“不可抗力”条款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条 “不可抗力的通知与证明”条款规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
我国《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
基于以上法律规定，不可抗力作为免除民事责任必须满足三个要件
1.在现有一般认知的条件下无法预见“不可抗力”事件会发生；
2. 当事人对“不可抗力”事件的发生、延续及结束超越了当事人的现有控制能力，无法避免且不能克服；
3. “不可抗力”事件发生在合同生效成立，合同正在履行之中，且“不可抗力”事件必然阻碍合同全面、及时的履行。
（三）新冠肺炎疫情是否构成企业“不可抗力”的客观事件
因新冠肺炎疫情的蔓延扩散，致使湖北武汉、黄石等地因疫情严重采取封城措施，随后的上海、江苏、浙江、河南、北京等地政府均发布通知要求企业延期复工，针对政府封城或发布延期复工通知的地区无疑给建筑、房地产开发企业的正常施工造成直接的影响。同时由于新冠肺炎疫情防控战役工作从中央国务院到地方各级党委政府，再到全国各居委会、各社区和全国各农村村委会、各村小组所有的工作人员都24小时轮岗监控工作。为了配合疫情防控战役的胜利，所有的政府工作单位的工作方式都实行网上居家办公，这严重影响全国各地政府机构工作人员的工作效率和工作进度。在疫情面前，疫情就是命令、疫情就是责任！任何人必须执行，不能有任何懈怠！
由于新冠肺炎疫情防控战役的行政强制性配合，制定了延期复工和交通管制的政府规制政策，致使建筑材料无法及时运输到工地施工之用，施工工人不能及时复工或导致施工企业停工货延期工期，导致房地产企业延期交房和延期办理房产证，这些都是超越了企业的控制能力，无法避免且不能克服。
全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2020年2月10日在回答记者时表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
综合以上分析，新冠肺炎疫情是构成企业“不可抗力”的客观事件。
(四) 新冠肺炎疫情导致建筑、房地产企业的相关法律风险
1、房地产企业已售期房出现的延期交付、延期办证的法律风险。
房地产企业已售期房出现的延期交付、延期办证的法律风险主要体现在：房地产企业不能及时向购房者移交住房和延期办证，将按照售房合同的约定，承担一定的违约金责任，向购房者支付一笔违约金支出。
2、建筑企业施工合同中的停工损失和延长工期的法律风险。
新冠肺炎疫情防控将直接导致了施工企业正在履行的施工合同中的停工和工期延长问题。如果处理不当，则施工企业面临以下法律风险：将致使发包方追求施工方的违约责任，增加施工企业的施工成本，增加施工企业的损失。
3、房地产企业开发延期导致对政府土地出让部门违约的法律风险
受本次肺炎疫情影响的开发项目，房地产企业可能无法按土地出让合同约定的时间节点开工、竣工，商办物业项目可能无法按期招商运营，将面临向政府支付违约金支出的法律风险。
02
新冠肺炎疫情导致建筑、房地产企业的相关法律风险的化解之策
（一）房地产企业已售期房出现的延期交付、延期办证的法律风险化解之策
通过以上新冠肺炎疫情防控的法理分析，为了减少已售期房出现的延期交付、延期办证而承担的违约金支出的法律风险，房地产企业必须采用以下规避风险之策：
1、应当主动提前向购房者发出“新冠肺炎疫情不可抗力事件致使延期交房、延期办证告知书”，书面通知房屋买受人延期交房、延期办证相应的风险；
2、将当地政府颁布的封路交通管制和延期复工的文件或通知，以书面形式或以电子文档格式告知全部购房人；
3、从网上打印当地政府颁布的封路的交通管制和延期复工的文件，与向购房者发出“新冠肺炎疫情不可抗力事件致使延期交房、延期办证告知书”一起装订存档备查。
（二）房地产企业开发延期、招商延期的法律风险化解之策
房地产企业应搜集并保存各地方政府要求企业不早于2020年2月8日或9日24时复工的通知、相关地方出行限制通知、不能举大型活动的通知等文件材料，给当地政府土地出让部门说明不能正常招商，免除不可抗力事件的责任。
（三）建筑企业施工合同中的停工损失和延长工期的法律风险化解之策
1、向发包方提出书面的工期顺延申请。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号 ）第六的规定，工期延顺的法律认定标准如下：
第一种认定标准：如果当事人在合同中约定顺延工期的情况下，则“顺延工期应当经发包人或者监理人签证方式确认；
第二种认定标准：如果当事人在合同中约定顺延工期且发包人或监理人不签证确认的情况下，则也可能构成工期顺延，但承包人需要举证：其一，承包人在约定期限内申请过工期顺延；其二，该顺延事由符合合同约定；
当事人约定顺延工期应当经发包人或者监理人签证等方式确认，但实践中承包人提出工期顺延申请后，发包人基于同意后将产生的相应后果，往往不予出具签证确认，且实践中监理人一般是由发包人雇佣，承包人获得监理人的工期顺延签证较为困难，即便承包人申请了工期顺延，监理人也未必会出具签证，这使得承包人实际处于比较被动的地位。在这种情况下，如果人民法院仍然机械的按照合同约定，一概以发包人或者监理人未确认为由认定工期不顺延，对承包人是不公平的。因此，法释〔2018〕20号 第六第一款规定，对于当事人约定“顺延工期应当经发包人或者监理人签证等方式确认”的情况，对于发包人或监理人不签证确认的也可能构成工期顺延，但需要满足两个条件缺一不可：一是程序上，承包人能够证明在合同约定的期限内向发包人或者监理人申请过工期顺延，二是实体上，顺延事由符合合同约定。
2、在规定的时间内向发包方提出工期延长的索赔申请。
《建设工程施工合同（示范文本）》通用条款第19.1承包人的索赔：根据合同约定，承包人认为有权得到追加付款和（或）延长工期的，应按以下程序向发包人提出索赔：
（1）承包人应在知道或应当知道索赔事件发生后28天内，向监理人递交索赔意向通知书，并说明发生索赔事件的事由；承包人未在前述28天内发出索赔意向通知书的，丧失要求追加付款和（或）延长工期的权利；
（2）承包人应在发出索赔意向通知书后28天内，向监理人正式递交索赔报告；索赔报告应详细说明索赔理由以及要求追加的付款金额和（或）延长的工期，并附必要的记录和证明材料。
（3）索赔事件具有持续影响的，承包人应按合理时间间隔继续递交延续索赔通知，说明持续影响的实际情况和记录，列出累计的追加付款金额和（或）工期延长天数；
（4）在索赔事件影响结束后28天内，承包人应向监理人递交最终索赔报告，说明最终要求索赔的追加付款金额和（或）延长的工期，并附必要的记录和证明材料。
3、停工损失的处理原则
参考《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用合同条款第17.3.2款约定：“不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果，由合同当事人按以下原则承担：
（1）永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担；
（2）承包人施工设备的损坏由承包人承担；
（3）发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失；
（4）因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；
（5）因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担；
（6）承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。”
当然，如果合同明确约定由于不可抗力造成停工具体损失计算方式的，发包人与承包人均应当按照合同约定来执行。
作为房地产开发企业在疫情期间响应国家政策，一些在建施工项目不得不停工，一些必要的营销活动不得不停止进行，特别是武汉区域的一些项目，已经处于完全停滞的状态。在全国上下业众志成城抗击新型冠状病毒疫情的同时，一些房地产开发企业捐款、捐物，持有项目减免租金，值得点赞。同时，房地产开发企业与全国人民共同抗击疫情的同时，也应当注意由于疫情给公司经营带来的法律问题，下文，针对在抗击疫情中房地产开发企业项目开会可能遇到的法律问题进行总结，并提出相应建议，希望各家房地产开发企业在积极抗击疫情之时，亦能更好的依法处理好企业的管理与经营问题。
一、 关于已售房屋可能出现的延期交付、延期办证是否可以不可抗力进行抗辩
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号，下称“72号通知”）第三条第三款：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。本条规定为最高人民法院于2003年6月11日颁布并于2013年因“情况已变化，实际已失效”废止。最高人民法院发布该通知旨在指导法院在处理例如“非典”疫情这类突发事件应参照合同法中不可抗力的责任承担原则。广东省高级人民法院协办、北京市第二中级人民法院课题组在2003年第6期《法律适用》发表《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中也同样将“非典”疫情作为不可抗力来认定。此次新型冠状病毒与2003年的“非典”疫情同属疾病突发事件，因此上述文件对新型冠状病毒疫情被认定为不可抗力具有一定借鉴意义。
我国《民法总则》 第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。不可抗力作为免除民事责任的例外情形时，其本身需要满足三个要件即：1.在现有一般认知的情况下无法预见其发生；2. 当事人对事件的发生、延续及结束没有控制权，无法避免且不能克服；3.该事件时效性，该事件需发生在合同成立后，且发生必然阻碍合同全面、及时的履行。
综上所述，我们可以认定疫情属于不可抗力，但是因本次疫情情况复杂，各地区政策也不尽相同，故本次疫情能否成为履行合同的免责事由还需要综合判断。
01
房屋延期交付问题
目前湖北武汉等地因疫情严重已经采取封城措施，上海、江苏、浙江、河南等地政府均发布通知要求企业延期复工，针对政府封城或发布延期复工通知的地区无疑给房地产开发企业的正常施工带来直接的影响，因此该类地区房地产开发企业延期交付的可以不可抗力要求免除承担相应的民事责任。而对于没有采取延期复工或疫情相对轻微的省份，则需从是否实际影响房地产开发企业正常施工，如是否存在确诊或疑似病例导致工地被隔离、是否因疫情造成人工短缺，是否因交通管制造成原材料短缺、房地产开发企业自身是否存在过错等相关因素综合判断房地产开发企业的延期交付是否可以该疫情作为免责事由。如果房地产开发企业有证据证明疫情与交付延期之间存在因果关系的，则适用不可抗力的免责事由；反之，则不能作为免责事由。作为房地产开发企业，针对各地正在开工的项目，应当梳理各地的政策和项目实际施工的情况，如果确实不能复工或其它原因影响房屋按期交付的，建议留存相应的证据，比如说住建部门的停工通知，施工单位不复工的材料，并将这一情况以书面形式告知全部购房人，同时应保留相关已书面告知的凭证。
02
房屋延期办理产证问题
房屋办理产证（本产证指房屋买受人办理的“小产证”）一般时间上相对充足，人员配置要求不高，因此疫情对于房地产开发企业办理房屋产证的影响较之房屋交付而言较小。但因部分地区（如湖北武汉等地）已经实施了封城措施及部分地区（如江苏、上海等地）实施延期复工的措施可能会给办理产证带来一定的影响。如因房产交易部门无法正常受理产证办理事宜而导致房地产开发企业延误产证办理的，房地产开发企业可以本次疫情作为免责事由来抗辩，但待房产交易部门可正常办理产证后应当及时予以办理；如果系房地产开发企业自身本就不具备办理产证的条件，换言之无论疫情发生与否房地产开发企业均无法按时办理产证的，则房地产开发企业还是应当承担相应延期办证的违约责任；如果房地产开发企业本身存在一定过错加之本次疫情的发生共同导致房地产开发企业无法及时办理产证的，则需依据具体情况综合分析并按照过错比例承担相应的过错责任。客观上讲，办理小产证需要的前提条件较多，比如需要先办理大产证，完成开发贷款归还并撤抵，小业主配合完成，维修资金交纳等等，由于疫情的影响，可能每个环节都会出现停止办理或不能正常办理的情形，作为房地产开发企业，应当及时注意到这些问题，在每一个环节出现问题影响办证的一方面取得相应的证据，一方面向购房人及时书面解释，防止由此引起的违约情形。我国《合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”因此在房地产开发企业因疫情可能造成延期交房或者延期办理产证时应当主动提前书面通知房屋买受人相应的风险，同时应保留相关已书面通知的凭证，避免买受人损失扩大给房地产开发企业带来不必要的损失。
二、由于疫情所导致的在建工程施工合同履行中的法律问题分析
01
新型冠状病毒疫情属于不可抗力，适用合同法不可抗力的规定
上文提到的2003年“非典”疫情中最高人民法院发布的72号通知，我们认为，其所明确的审判观点对建设工程施工合同履行中遇到的法律问题同样适用。
因政府及有关部门为防止“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条关于不可抗力的规定妥善处理。司法实践中，大部分法院根据上述规定认定“非典”疫情属于不可抗力，但（2018）鲁06民终268号租赁合同纠纷案件中，烟台中院认定“非典”疫情适用情势变更原则。
我们认为，72号通知尽管废止，但其精神仍然适用于本次疫情。72号通知将疫情影响下合同履行分为两类：一是合同可以继续履行，但按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响（如商铺租赁合同）；二是合同不能履行，系因政府及有关部门为防止疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行。前者法院可以根据具体情况，可适用不可抗力的规定，亦可适用公平原则处理，亦即适用情势变更；后者适用《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条不可抗力的规定，根据疫情的影响，部分或者全部免除责任。
具体到建设工程施工合同：本次新型冠状病毒疫情最为严重的武汉，政府部门已经采取封城措施；疫情较为严重的河南，省住建厅发布《关于做好住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，要求严格控制开复工时间，未经主管部门同意不得擅自开工，及时调整建设计划，采取有效措施通知建筑工人延期返豫来豫；上海、广东等多地要求企业复工不早于2020年2月8日或9日24时。在以上地区，显然施工合同已经暂时不能继续履行，应当适用《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的不可抗力的规定。
02
疫情期间停工损失的承担
1. 关于工期延误
不可抗力与合同的迟延履行或者合同不能履行存在因果关系，方可适用不可抗力免责。就本次新型冠状病毒疫情而言，除春节期间连续施工的项目外，对节后复工、新开工的项目，大多数地方政府要求不早于2020年2月8日或9日24时，且部分地区还要求"经属地住建主管部门同意后"才能复工、开工。因此，就行政部门强制规定的不得开工前的时间显然已经直接影响了工期，属于不可抗力的免责范围。如承包人履行约定的或法定的通知义务并依合同约定向发包方提出工期顺延申请，发包人无权要求承包人承担上述工期延误的违约责任。
2. 在建工程停工损失
对于本次新型冠状病毒疫情期间的停工损失，应按合同约定处理，我们认为，可以参考《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用合同条款第17.3.2款约定：“不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果，由合同当事人按以下原则承担：（1）永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担；（2）承包人施工设备的损坏由承包人承担；（3）发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失；（4）因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；（5）因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担；（6）承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。”当然，如果合同明确约定由于不可抗力造成停工具体损失计算方式的，发包人与承包人均应当按照合同约定来执行。
需要注意的是，因承包人迟延履行合同义务，在迟延履行期间遭遇不可抗力的，不免除其违约责任；承包人没有采取有效措施导致损失扩大的，对扩大的损失承担责任。
如施工合同中没有特别的约定，应由承包人证明本次疫情对其履行施工合同造成影响，否则将相关损失发包人可以要求承包人承担。
03
关于工程施工合同的解除
虽然本次新型冠状病毒肺炎疫情在全国爆发，且已经导致一些城市的项目可能短期内无法复工，但我们认为，但是其并不足以导致合同目的不能实现，不能主张解除合同，但是双方达成一致协议解除或因项目工期特殊需要的情形除外，当然，如果施工合同明确约定发生不可抗力情况下，一方可以解除合同的，应当从约定。
三、开发延期导致的对政府土地出让部门的违约问题
受本次疫情影响的开发项目，可能无法按土地出让合同约定的时间节点开工、竣工；商办物业项目可能无法按期招商运营。如前述，尽管本次疫情构成不可抗力，但由于各地疫情严重程度不同，房地产开发公司须证明开工、竣工或招商延期与新型冠状病毒疫情存在因果关系，方可免责：
01
开工延期
对于开工延期，房地产开发企业应保存各相关地方政府要求企业不早于2020年2月8日或9日24时复工的通知、政府住建部门限制开工的通知文件、承包人开工受不可抗力影响的通知等，以证明因本次疫情影响开工延期，系不可抗力，法定免责。如果在办理开工许可证受到疫情的影响，或者施工单位进场受到疫情的影响，应当及时形成书面材料，向政府有关部门反映。对于湖北地区已经封城的城市，关注具体封城的时间和解除封城的时间。
02
竣工延期
对于竣工延期，房地产开发企业应保存各地方政府要求企业不早于2020年2月8日或9日24时复工的通知、住建部门限制复工的通知文件、承包人履行合同受不可抗力影响的通知、承包人工期顺延申请、住建部门复工批准通知、监理日志等，以证明本次疫情影响因竣工延期，系不可抗力，法定免责。
03
招商延期
部分商办用地出让合同要求受让人在取得土地后一定期限内引进一定数量的、符合条件的企业入驻（如企业总部、金融企业、高新技术企业等）。目前来看，绝大多数项目或多或少招商均会因受到影响而延期。对于招商延期，房地产开发企业应保存各地方政府要求企业不早于2020年2月8日或9日24时复工的通知、相关地方出行限制通知、不能举大型活动的通知等；正在商谈的客户，应在邮件或会议纪要中记录因疫情影响商谈中断期间。我们也建议搜集一些间接的材料来说明不能正常招商，如某个城市商办项目整体招商不佳等。
此外，《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方……”因此如有必要，房地产开发企业应书面通知出让方或相对方，告知受本次疫情影响导致开工、竣工或招商延期情况，并保留相关已书面通知的凭证。
四、开发商自持商办项目是否应当减免租金相关问题
关于最高人民院72号通知关于“非典”疫情构成不可抗力，这里不再赘述，需要提示的是2009年4月24日，最高人民法院发布了《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，该司法解释第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》之规定，如确需在个案中适用情势变更，在程序上应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。
上述司法解释的起草人最高人民法院曹守晔法官在《〈最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）〉之情势变更问题的理解与适用》一文的“情势变更的经济根据”中称：“在当今世界经济的动荡时期，情势变更原则的适用有着重要的价值。由于整个社会处于高速发展的环境中，一些从未发生过的事件、情况层出不穷，如“非典事件”。因此，因为情况发生重大变化，出于趋利，大批违约合同纠纷出现，困扰着司法实务部门。全球金融风暴也验证了我们当代社会的复杂多变性与不可预见性。而引入情势变更原则的价值在于，当合同原有的利益平衡因经济的激烈动荡而导致不公正结果时，施以法律的救济。”
对于本次新型冠状病毒疫情的影响是属于不可抗力还是情势变更，虽然学术界还存在争议，但一般都认为如因疫情及其影响造成无法如约履行合同义务的，不应作为违约予以处理。根据之前的司法审判案例，因“非典”疫情导致的租赁合同纠纷案件，一般法院也将“非典”疫情认定为不可抗力或情势变更，判令减免房屋租金。
因本次新型冠状病毒疫情的爆发，社会各行各业实际都受到了广泛的影响，对于商业及办公物业的承租方而言，主要的影响表现为因假期延长、紧急措施管制造成实际开业经营或办公时间（即实际使用租赁房屋）的缩短，因商业环境变差、人流量降低等原因造成的商业机会减少等，特别是对商业物业承租方的经营影响较为直接和巨大，影响时间也可能较长。无论将疫情及其影响认定为是不可抗力还是情势变更，从案件的处理结果而言差别并不大，一般法院会按照公平原则分担出租方和承租方的责任，对于商业物业承租方受到疫情影响较大无法开业对外经营的案件，可能会判决适当减免房屋租金，管理费、推广费用等等。
在分析判断疫情对承租方的具体影响时，可以考虑出租物业所在的区域、物业具体的用途、承租方经营的行业、政府是否采取了管制措施等因素。一般认为办公和工业用途物业的承租方受到的影响较小，且主要是受到经济环境的间接影响，而商业物业的承租方受到的影响就较为直接和巨大；疫情多发区域比普通区域遭受的影响大；经营销售服装的商户比经营超市的商户遭受的影响大；政府采取了管制措施的区域比未采取管制区域遭受的影响大，所以，从这个意义上讲，对于办公物业、工业用途或其它非商用物业疫情的影响会更少一些，我们认为，对于办公物业的承租方，一般直接影响较小，间接影响较多，所以更多的是不应当减免租金；对于生产型业态（即工业物业）的承租方，除了一些完全停产的区域，总体直接影响有限，也不倾向于减免租金。从另外角度讲，办公与生产型房地产项目，即便短期有经营上的较大影响，大多还是可以从后期的经营来补充或覆盖的，但是，商业物业大都是做不到的，所以从这个意义上讲，无特殊的直接影响情况下，我们认为办公物业和工业物业不宜因疫情的影响而减免租金。
五. 与合作单位之间由于疫情合同延期履行或解除的责任分摊问题
就房地产开发企业来说，本次疫情构成不可抗力导致合同不能履行的情况大致分为二类：不能及时履行（即“延期履行”）和根本无法履行，变更履行方式的情况应当不多。房地产开发企业因疫情导致合同不能履行的情况如有约定可按照约定处理，没有约定的则应当从维护交易稳定及降低交易成本的角度与合作单位进行协商延期履行或变更合同内容的方式来处理。
若双方无法协商，对于根本不能履行或迟延履行导致合同目的无法实现的情形，合同当事人可以依据《合同法》第九十四条解除合同，该规定的解除权属于形成权，自通知送达合同当事人之日起合同解除。房地产开发企业一旦因疫情与合作单位解除合同，如前文所述疫情应认定为不可抗力的免责事由，依据《合同法》第一百一十七条进行处理。
从本次疫情状况来看，房地产开发企业与其合作单位如设计公司、广告公司及材料供应商之间的合同根本无法履行的情况较少，多是因为疫情严重导致人员短缺、材料供应不足、政府行政命令而产生的阻碍合同及时履行的情形，在此情形下房地产开发企业延期履行合同虽违反了合同的约定但由于疫情系不可抗力且房地产开发企业没有过错，所以也应当认定属于不可抗力的免责范围。但对于房地产开发企业自身原因及疫情原因共同导致的合同延期履行的情形则应当依据过错比例承担相应的过错责任。对于房地产开发企业已经延期履行后而发生疫情的情况，依据我国《合同法》第一百一十七条则不能免除责任。而对于房地产开发企业的合作单位延期履行的情形，房地产开发企业需要求其提供相应的证据予以证明，同时房地产开发企业也应当在疫情期间提前向合作单位问询相关履约能力，尽早采取应对措施，以避免因合作方延期履约间接造成房企延期交付等损失。
需要注意的是，房地产开发企业对于合同当事人根本不能履行及迟延履行的情形应当尽早通知合同相对方，从而避免扩大损失。同时因我国《合同法》第一百一十八条，主张不可抗力免责的一方需要提供相应证据的规定，房地产开发企业对于疫情而导致的无法全面及时履行合同的证据也应当及时保存。
客观讲，房地产项目开发涉及到融资、拿地、规划、施工、租赁、物管等等，所涉及的法律领域宽泛、法律问题纷繁复杂，不可能完全解析，加之目前疫情发展趋势尚不明确，我们也只能从目前的情况，根据自己片面的执业经验来与大家分享一下不全面的心得，只求对因疫情所产生的法律问题的解决提供一些思路，已经非常荣幸了！
吴建斌：应对疫情房企当务之急要狠抓现金流
“黑天鹅”飞走之后，7月房地产市场会进入“春天”。
2020年伊始，一场“全民齐心协力抗击新型冠状病毒肺炎”的战役打响，武汉封城、国务院发文延长春节假期、各地相应政策不断出台。这一场战役来的迅猛且突然，所有人大概都没有想到，会有待在家里不出门就是给国家做贡献的一天。同时，伴随着工地停工、交通管制等等政策，必然会一定程度上影响到房地产开发企业大量已售房屋的按时交付问题，下面拟结合相关判例，对疫情下房屋逾期交付能否构成不可抗力，且开发商能否因此免责进行分析，并为房地产开发企业提供一些应对措施及建议。
不可抗力
1、《商品房买卖合同（预售）示范文本》
逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式进行处理。
2、相关法律法规
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
根据以上规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。同时，根据国家卫健委1月20日发布的2020年1号公告，新型冠状病毒肺炎被纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。1月31日，世界卫生组织也宣布将此次疫情列入国际关注的突发公共卫生事件。
显而易见，新型冠状病毒肺炎应当属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，完全符合不可抗力的法律规定，应当被认定为构成不可抗力。而2月10日，全国人大常委会法工委也作出了表示：因疫情防控不能履行合同的属于不可抗力。但开发商能否以此作为逾期交房的免责事由，则需要结合相应判例进行进一步分析。
相关判例类比分析
考虑到此次疫情与2003年“非典”存在诸多相似之处，笔者着重搜索了“非典”时期的案例进行类比分析。
1、若在合同签订时，开发商能够预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响的，不能免除逾期交房的责任。
沈阳新中城房产开发有限责任公司与孙秀艳房屋买卖合同纠纷上诉案 沈阳市中级人民法院（2005）沈民（2）房终字第799号
法院认为：对于新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但新中城公司在与孙秀艳签订《协议书》时（2003年6月21日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付孙秀艳，且新中城公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月28日与孙秀艳签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。因此，原审根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]第3条第1款第3项“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”的规定，确定新中城公司与孙秀艳对逾期交房各自承担50%的损失不妥，应予纠正。
2、确因疫情防控导致开发商未能按时交房导致逾期的，开发商可据此对疫情期间导致的工期延误主张免责。
殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案 三亚市中级人民法院 （2005）三亚民一终字第79号
法院认为：该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，长源公司已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月＂非典＂疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定＂非典＂疫情对＂天涯一方城＂项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就＂非典＂期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响，因此长源公司可据此对＂非典＂期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。由于＂非典＂疫情发生于＂天涯一方城＂项目建设的装修阶段，政府发文禁止录用岛外民工至双方当事人合同约定的交房日期还有54天，而长源公司与各装修施工企业约定的合同工期最长的为50天，如未发生＂非典＂疫情，项目装修应在该合理期限内完成，因而计算＂非典＂疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共计71天）并补足被延误的合理施工工期54天，合计为125天。因此，由于＂非典＂疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素，根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止。
结合以上判例，笔者认为，此次疫情是否能够作为开发商逾期交房的免责事由需要综合几方面因素进行考量。比如：疫情应发生在合同签订后，若在合同签订前已经发生疫情，则不属于不能预见的不可抗力事由。同时，疫情应当对合同的正常履行造成了影响。
“非典”时期，广东省高级人民法院协办、北京市第二中级人民法院课题组在2003年第6期《法律适用》发表的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文中也明确写道：“要从严把握非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准。要严格甄别不可抗力事件，防止债务人借非典型肺炎疫情发作，以不可抗力为借口逃避合同义务。”笔者深以为然，疫情的发生是每个人、每个行业都不愿意见到的，让疫情作为法律上的不可抗力应当成为合法经营的开发商和购房者共同的“保护伞”，而不应当变成恶意开发商敷衍购房者、并试图趁机推卸责任的工具。
浩信律师建议
结合法律及案例分析可知，在实践中房地产开发企业不能简单的就将此次疫情归结为不可抗力从而主张对其逾期交房的行为免责。基于此，笔者建议，房地产开发企业积极采取以下措施，提前做好应对的准备。
1、搜集整理疫情构成不可抗力的相关证据材料，如：延长假期的通知、复工时间通知、交通管制情况、各地相关政策等等。
2、对正常履行中的相关合同进行梳理，了解其中关于逾期交房、不可抗力及违约责任等的约定，积极做好应对。
3、通过工作联系函、会议纪要等方式与相关合作方沟通、交流，同时，及时向购房者发送关于因疫情需延期交房的通知，不论与施工方、材料提供方等的沟通交流，还是向购房者发布的通知，都应当注意留痕。
4、积极搜集因疫情导致购房合同不能正常履行的证据。如：施工方出具的因疫情项目需延期的情况说明、监理方记录的因疫情无法开工的监理日记、材料提供方提供的因疫情无法按时供货的证明等等。
疫情防控房地产行业税收优惠36问
1、我公司是房地产企业，为了疫情防控，捐赠给山东某市红十字会现金20万元，医用口罩1万个。企业所得税前能扣除吗？
答：《财政部 国家税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》2020年第9号：企业和个人通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门等国家机关，捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的现金和物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。
2、我公司是房地产企业，为支持疫情防控，公司向县医院捐赠方便面、火腿肠、水果、汤圆等慰问品，企业所得税前能扣除吗？
《财政部 国家税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》2020年第9号：企业和个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。
捐赠人凭承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函办理税前扣除事宜。
3、疫情期间，我企业购买了一批医用口罩，直接捐献给当地承担疫情防治任务的医院，请问捐赠的口罩需要缴纳教育费附加等非税收入吗？（山东税务）
答：根据财政部 税务总局《关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》（2020年第9号）规定，单位和个体工商户将自产、委托加工或购买的货物，通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关，或者直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的，免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
4、我是房地产企业，在疫情期间发给职工用于预防新型冠状病毒感染的肺炎的口罩、消毒液。缴纳个人所得税吗？
答：《财政部、税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关个人所得税政策的公告》（财政部、税务总局公告2020年第10号）规定，自2020年1月1日起施行（截止日期视疫情情况另行公告）单位发给个人用于预防新型冠状病毒感染的肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物（不包括现金），不计入工资、薪金收入，免征个人所得税。
5、我单位是物业公司，疫情期间组织人员在小区门口进行体温检测和出入人员登记，每天给200元的补助，是否有个人所得税优惠政策？
答：对参加疫情防治工作的医务人员和防疫工作者按照政府规定标准取得的临时性工作补助和奖金，免征个人所得税。需要提醒的是，建议单位保留公司文件、值班表签到等其他证明材料备查。【文件依据】财政部、国家税务总局公告2020年第10号
6、我公司属于建筑业，在疫情期间发放给工地工人的防护用品和药品，是否需要代扣代缴个人所得税？【深圳税务】
答：单位发给个人用于预防新冠肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物（不包括现金），不计入工资、薪金收入，免征个人所得税。【文件依据】财政部、国家税务总局公告2020年第10号
7、我公司在疫情期间发放给感染或疑似感染员工的家庭生活困难补助，是否需要代扣代缴个人所得税？
答：《个人所得税法》第四条第一款第四项规定，福利费、抚恤金、救济金免征个人所得税。《个人所得税法实施条例》第十一条规定，个人所得税法第四条第一款第四项所称福利费，是指根据国家有关规定，从企业、事业单位、国家机关、社会组织提留的福利费或者工会经费中支付给个人的生活补助费；所称救济金，是指各级人民政府民政部门支付给个人的生活困难补助费。《国家税务总局关于生活补助费范围确定问题的通知》(国税发〔1998〕155号)第一条的规定,上述所称生活补助费，是指由于某些特定事件或原因而给纳税人本人或其家庭的正常生活造成一定困难，其任职单位按国家法规从提留的福利费或者工会经费中向其支付的临时性生活困难补助。根据上述文件规定，企业发给员工的临时性生活困难补助，免征个人所得税；如是救济金性质的生活困难补助费，只有各级人民政府民政部门支付的才免个人所得税，企业支付不可以免征个税。
8、我公司为开工做了准备，购买了口罩、消毒水发给员工工作时使用，请问这些进项可以抵扣吗？【安徽税务】【宁波税务】
答：据您所述，按照现行政策规定，购买的用于生产经营的物资、器具，包括您说的在特殊时期生产劳动保护用品，确用于本企业生产经营的，并取得合规扣税凭证，其增值税进项税额是可以抵扣的。
9、房地产企业下属子公司物业公司，为业主提供物业服务，是否享受免征增值税优惠政策？
答：不享受。根据《财政部税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第8号）规定，自2020年1月1日起，对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税。截止日期视疫情情况另行公告。根据财税〔2016〕36号文件规定，物业管理服务属于现代服务中的商务辅助服务项下企业管理服务的一种，不属于上述免征增值税范围。
10、我企业为防控疫情，从日本进口了口罩、消毒水发给员工在工作时使用，取得一张海关缴款书，请问这些进项可以抵扣吗？【深圳税务】
答：据您所述，虽然是境外购买的，但是您有取得增值税海关缴款书，按照现行政策规定，购买的用于生产经营的物资、器具，包括您说的在特殊时期生产劳动保护用品，确用于本企业生产经营的，并取得合规扣税凭证，其增值税进项税额是可以抵扣的。
11、疫情期间，我公司给员工发放的口罩，能否进行企业所得税的税前扣除？【深圳税务】
答：根据《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）规定，企业为职工卫生保健所发放的各项补贴和非货币性福利，属于企业的职工福利费支出。因此，贵公司给员工发放的口罩，可以作为职工福利费在企业所得税税前扣除。【小陈税务提醒】公司给员工发放的口罩等用于预防新冠肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物，如果属于在工作时使用或工作时需要的，按照劳动保护用品处理，不属于工作时需要的，按照职工福利费支出。另根据财政部、国家税务总局公告2020年第10号公告“单位发给个人用于预防新冠肺炎的药品、医疗用品和防护用品等实物（不包括现金），不计入工资、薪金收入，免征个人所得税。”的规定，不需要代扣代缴个人所得税。
12、疫情期间，我公司外购给员工发放的口罩，没有取得发票，能否按规定税前扣除？
答：《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（税务总局公告2018年第28号）规定，第九条 企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。小额零星经营业务的判断标准是个人从事应税项目经营业务的销售额不超过增值税相关政策规定的起征点。第十一条企业从境外购进货物或者劳务发生的支出，以对方开具的发票或者具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证作为税前扣除凭证。根据上述文件规定，从已办理税务登记的增值税纳税人（含个体户）购进口罩，需要取得发票作为税前扣除凭证。从未办理临时税务登记的自然人购进口罩，一次性不超过500元，收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，其中收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额。从办理临时税务登记的自然人购进口罩，一次性不超过10万元，收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，其中收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额。（这种情况基本不可能）从境外购进口罩，以对方开具的发票或者具有发票性质的收款凭证、相关税费缴纳凭证作为税前扣除凭证。（可以不取得发票）如果不符合上述规定，可以按规定账务处理，但是不能企业所得税税前扣除。
13、疫情期间，为了保证工作场所安全干净卫生，我司在网上购买了一批消毒液，但是拿不到增值税发票，这种情况还能拿什么作为凭证税前扣除?【深圳税务】
答：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。因此，如果对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星业务的个人，您公司可以按国家会计法律、法规等相关规定填制内部凭证作为企业所得税税前扣除凭证。
14、我以个人名义给武汉捐赠了价值五万元的医疗物品，是否可以在个人所得税前扣除，如何扣除？【深圳税务】
答：个人通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门等国家机关，捐赠用于应对新冠肺炎疫情的现金和物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新冠肺炎疫情的物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。捐赠人凭承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函办理税前扣除事宜。具体扣除方式可查阅《财政部税务总局关于公益慈善事业捐赠个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第99号）。
15、我以个人名义给武汉协和医院捐赠了价值五万元的医疗物品，是否可以在个人所得税前扣除，如何扣除？
答：可以全额扣除。《财政部、税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2020年第9号）规定，个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新冠肺炎疫情的物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。捐赠人凭承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函办理税前扣除事宜。【特别提醒1】按照政策规定，个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠能全额税前扣除，仅限于物品，不包括现金。【特别提醒2】需要取得的医院开具的捐赠接收函，作为税前扣除的捐赠票据，另需要保留购买医疗物品的发票（没有发票必须有银行付款凭证）。
16、我以个人名义给北京韩红爱心慈善基金会捐赠5000元用于新冠肺炎疫情防控，是否可以在个人所得税前扣除，如何扣除？
答：全额扣除。《财政部、税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2020年第9号）规定，企业和个人通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门等国家机关，捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的现金和物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。
17、单位组织员工向山东省**市**镇政府捐赠用于应对新冠肺炎的现金10万元，能否在个税税前扣除，如何扣除？
答：不能。《财政部、税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2020年第9号）规定，企业和个人通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门等国家机关，捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的现金和物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。非直辖市的省市，企业直接捐赠给镇政府不可以税前扣除。另根据《财政部税务总局关于公益慈善事业捐赠个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第99号）规定，机关、企事业单位统一组织员工开展公益捐赠的，纳税人可以凭汇总开具的捐赠票据和员工明细单扣除。
18、个人发生的公益性捐赠支出，应当取得何种票据方可扣除? 【广州税务】
答：公益性社会组织、国家机关在接受个人捐赠时，应当按照规定开具捐赠票据。个人发生公益捐赠时不能及时取得捐赠票据的，可以暂时凭公益捐赠银行支付凭证扣除，并向扣缴义务人提供公益捐赠银行支付凭证复印件。个人应在捐赠之日起90日内向扣缴义务人补充提供捐赠票据，单位统一组织员工开展公益捐赠的，可以凭汇总开具的捐赠票据和员工明细单扣除。个人应留存捐赠票据，留存期限为五年。【补充】企业和个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新冠肺炎疫情的物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。捐赠人凭承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函办理税前扣除事宜。
19、单位和个体工商户此次疫情中捐赠物资，需要视同销售缴纳增值税吗？
答：财政部、国家税务总局公告2020年第9号文件规定，单位和个体工商户将自产、委托加工或购买的货物，通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关，或者直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的，免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。根据上述文件规定，单位和个体工商户将自产、委托加工或购买的货物，通过规定的捐赠途径，无偿捐赠用于应对疫情的，免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。需要提醒的是，单位和个体工商户将自产、委托加工或购买的货物，无偿捐赠适用免增值税，对应的进项税额不能抵扣进项，如购买货物取得增值税专用发票，如果1月份认证抵扣且申报，2月份申报增值税时按规定做进项税额转出，具体申报等税务总局相关公告明确。
20、我企业为献爱心，在海外购买了一大批口罩、防护服等物资，并直接赠送给了武汉的定点医院，请问需要缴税吗？【深圳税务】
答：不用的。根据《财政部税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第9号）规定，单位和个体工商户将自产、委托加工或购买的货物，通过公益性社会组织和县级以上人民政府及其部门等国家机关，或者直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的，免征增值税。
21、单位或个体工商户向其他单位或个人无偿提供服务，是否需要缴纳增值税?【广州税务】
答：单位或个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,用于公益事业或者以社会公众为对象的，无需视同销售，不征收增值税。
22、单位或者个人向其他单位或个人无偿转让无形资产或者不动产，是否需要缴纳增值税? 【广州税务】
答：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，用于公益事业或者以社会公众为对象的，无需视同销售，不征收增值税。
23、企业托人从国外买了一批口罩，没有通过公益组织直接捐给了收治患有新冠肺炎的医院，这样还能不能做税前扣除？【深圳税务】
答：可以的。《财政部 税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第9号）规定，企业和个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情的物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。捐赠人凭承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函办理税前扣除事宜。
24、企业可以税前扣除捐赠支出的范围是什么?【广州税务】
答：企业通过公益性社会组织或者县级(含县级)以上人民政府及其组成部门和直属机构，用于慈善活动、公益事业的捐赠支出。【补充】企业和个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新冠肺炎疫情的物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。
25、疫情捐赠需要通过哪些公益性社会组织进行的公益性捐赠可以进行税前扣除?
答：企业和个人捐赠用于应对新冠肺炎疫情的现金和物品，需要通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门等国家机关，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。企业和个人捐赠用于应对新冠肺炎疫情的物品，可直接向承担疫情防治任务的医院，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。
26、同时发生全额扣除的捐赠和其他公益性捐赠，如何进行税前扣除处理？答：企业2020年度的利润总额为100万元，当年度发生用于应对新冠肺炎疫情的现金和物品捐赠支出15万元，发生符合条件的教育方面的公益性捐赠10万元。则2020年度该企业的公益性捐赠支出税前扣除限额为10万元（100×12%），教育捐赠支出12万元在扣除限额内，可以全额扣除；防疫情捐赠支出无须考虑税前扣除限额，准予全额税前据实扣除。2020年度，该企业的公益性捐赠支出共计25万元，均可在税前全额扣除。
27、如果企业发生用于应对新冠肺炎疫情的现金和物品捐赠支出150万，但本年企业的会计利润小于等于零，则本年发生的捐赠支出可以扣除吗?
答：可以。企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。但是企业发生用于应对新冠肺炎疫情的现金和物品捐赠支出，允许在计算应纳税所得额时全额扣除，不受“年度利润总额12%”扣除标准限制，即会计利润小于等于零，也可以全额税前扣除， 如果产生亏损，按照亏损弥补政策执行
28、企业的公益性捐赠支出，应当取得何种票据方可在计算企业所得税和个人所得税时进行税前扣除?
答：对于通过公益性社会团体发生的公益性捐赠支出，企业或个人应提供省级以上(含省级)财政部门印制并加盖接受捐赠单位印章的公益性捐赠票据，或加盖接受捐赠单位印章的《非税收入一般缴款书》收据联，方可按规定进行税前扣除。特殊情况，财政部、国家税务总局公告2020年第9号文件规定，企业和个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新冠肺炎疫情的物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。捐赠人凭承担疫情防治任务的医院开具的捐赠接收函办理税前扣除事宜。【提醒】按照《捐赠法》规定，公益性捐赠需要签订捐赠协议，提供捐赠物品的价值证明等，特别是企业通过公益性社会团体大额捐赠，后续要补签捐赠协议作为备查资料。
29、我单位属于出租房屋，是否享受免征增值税优惠政策？
答：不享受根据《财政部税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第8号）规定，自2020年1月1日起，对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税。截止日期视疫情情况另行公告。公共交通运输服务的具体范围，按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）执行。生活服务、快递收派服务的具体范围，按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）执行。根据财税〔2016〕36号文件规定，不动产租赁属于现代服务中的租赁服务，不属于上述免征增值税范围。
30、我企业有一批发票快过认证期限360天了，原准备这个月抵扣进项的，但是现在受到疫情影响在家隔离，等我回单位勾选肯定超过期限了，这该怎么办？【深圳税务】
答：您无需担心，自2020年3月1日起，增值税一般纳税人取得2017年1月1日及以后开具的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票，取消了认证确认、稽核比对、申报抵扣的期限。您在进行增值税纳税申报时，通过增值税发票综合服务平台对这部分发票信息进行用途确认即可。
31、如何理解申请全额退还增值税增量留抵税额的政策？
答：《财政部、税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告》（财政部、税务总局公告2020年第8号）规定，疫情防控重点保障物资生产企业可以按月向主管税务机关申请全额退还增值税增量留抵税额。本公告所称增量留抵税额，是指与2019年12月底相比新增加的期末留抵税额。所称疫情防控重点保障物资生产企业名单，由省级及以上发展改革部门、工业和信息化部门确定。自2020年1月1日起实施，截止日期视疫情情况另行公告。根据上述政策规定，实务中关注以下几点：1.适用企业范围：由省级及以上发展改革部门、工业和信息化部门确定，各企业等通知。2.增值税增量留抵税额计算：与2019年12月底相比新增加的期末留抵税额，如果2019年12月没有留抵，则2019年12月留抵按照0元计算。【例】某符合条件的企业2019年12月份缴纳增值税，没有留抵，2020年1月的留抵税额为120万元，则增值税增量留抵税额为120万元，2020年2月的留抵税额为160万元，则增值税增量留抵税额为160万元（不是40万，不是和1月份留抵税额比对计算）。
32、对受疫情影响较大的困难行业企业产生的亏损有什么具体政策？
答：财政部、国家税务总局公告2020年第8号规定，受疫情影响较大的困难行业企业2020年度发生的亏损，最长结转年限由5年延长至8年。困难行业企业，包括交通运输、餐饮、住宿、旅游（指旅行社及相关服务、游览景区管理两类）四大类，具体判断标准按照现行《国民经济行业分类》执行。困难行业企业2020年度主营业务收入须占收入总额（剔除不征税收入和投资收益）的50%以上。提醒一下，2019年度一般性企业产生的亏损，按照正常最长结转年限还是5年。【补充】财税〔2018〕76号规定：自2018年1月1日起，当年具备高新技术企业或科技型中小企业资格的企业，其具备资格年度之前5个年度发生的尚未弥补完的亏损，准予结转以后年度弥补，最长结转年限由5年延长至10年。
33、2020年2月份的申报期限是否有延长呢？
答：根据《国家税务总局关于优化纳税缴费服务配合做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》（税总函〔2020〕19号）第二条规定：“对按月申报的纳税人、扣缴义务人，在全国范围内将2020年2月份的法定申报纳税期限延长至2月24日；……纳税人、扣缴义务人受疫情影响，在2020年2月份申报纳税期限延长后，办理仍有困难的，还可依法申请进一步延期。”
34、防控新冠肺炎疫情进口物资实行更优惠的进口税收政策的时间？
（山东税务）答：根据《财政部 海关总署 税务总局关于防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情进口物资免税政策的公告》（财政部海关总署 税务总局公告2020年第6号）规定：“境外捐赠人无偿向受赠人捐赠的用于防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情进口物资可免征进口税收。为进一步支持疫情防控工作，自2020年1月1日至3月31日，实行更优惠的进口税收政策。”
35、为防控新冠肺炎疫情，适度扩大慈善捐赠物资免征进口税收范围，该扩大的免税进口范围是如何规定的？为防控新冠肺炎疫情，实行更优惠的物资进口免税政策，对已征收的税款如何处理？（山东税务）
答：（1）根据《财政部 海关总署 税务总局关于防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情进口物资免税政策的公告》（财政部海关总署 税务总局公告2020年第6号）规定：“一、适度扩大《慈善捐赠物资免征进口税收暂行办法》规定的免税进口范围，对捐赠用于疫情防控的进口物资，免征进口关税和进口环节增值税、消费税。（1）进口物资增加试剂，消毒物品，防护用品，救护车、防疫车、消毒用车、应急指挥车。（2）免税范围增加国内有关政府部门、企事业单位、社会团体、个人以及来华或在华的外国公民从境外或海关特殊监管区域进口并直接捐赠；境内加工贸易企业捐赠。捐赠物资应直接用于防控疫情且符合前述第（1）项或《慈善捐赠物资免征进口税收暂行办法》规定。（3）受赠人增加省级民政部门或其指定的单位。省级民政部门将指定的单位名单函告所在地直属海关及省级税务部门。无明确受赠人的捐赠进口物资，由中国红十字会总会、中华全国妇女联合会、中国残疾人联合会、中华慈善总会、中国初级卫生保健基金会、中国宋庆龄基金会或中国癌症基金会作为受赠人接收。”
（2）根据《财政部 海关总署 税务总局关于防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情进口物资免税政策的公告》（财政部海关总署 税务总局公告2020年第6号）规定：“三、本公告项下免税进口物资，已征收的应免税款予以退还。其中，已征税进口且尚未申报增值税进项税额抵扣的，可凭主管税务机关出具的《防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情进口物资增值税进项税额未抵扣证明》，向海关申请办理退还已征进口关税和进口环节增值税、消费税手续；已申报增值税进项税额抵扣的，仅向海关申请办理退还已征进口关税和进口环节消费税手续。有关进口单位应在2020年9月30日前向海关办理退税手续。”
36、我们单位是家小微企业，本身经营情况就不太好，这次疫情影响更是雪上加霜，请问对我们这样的企业有特殊政策吗？【宁波税务】
答：根据国家税务总局宁波市税务局关于延期缴纳税款的有关内容，按照税收征管法的相关规定，纳税人有下列情形之一特殊困难的可申请延期缴纳税款，最长不得超过三个月：（一）因不可抗力，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的；（二）当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。同时。小微企业可关注小微企业普惠性减税政策。对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。
来源：网络、肖太寿财税工作室等
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